【入手门槛高限制一手大户型成交,存货大于需求】


如果你想换房间,只需选择“大户型”区域还是再买一个房间?一旦“大房子的小房子”成为改进型改装者的目标。然而,在大户户入口门槛的背景下,“N + 1”,“咬一口”,“沉没别墅”等创新单位给予换乘者更多选择:前提是总面积差别不大,可以再多一个房间,这意味着经过经济实惠的房间更换后,家庭成员可以拥有更灵活的生活空间。

改善房屋所有权的需求也逐渐发生变化。除了高端买家,无论购买房屋的目的是什么,最重要的是要看总价格支付能力。目前,在市中心,单边售价几乎没有低于4万元的供应量;新一轮城市规划部分包括在番禺和黄埔等主要城市,目前单边售价已超过3.5万元,超过2.5万元。因此,改善房屋改变的客户主要基于功能改进(即区域控制,再多一个房间)。根据合肥研究院的监测,约120平方米的四居室房屋的销售速度远远快于140平方米以上的四居室房屋。

120平方米成了“分水岭”

据统计,2019年上半年,全市平均每平方成交价格上涨,中部地区成交比例上升,带动整体价格结构同比上涨6%。

目前,广州一手住宅市场的大型公寓“卖得慢”。据合肥研究院《2019广州商品住宅后续市场展望》介绍,从上半年到1 - 6月的交易结构,目前市场上的主流需求是一套平均面积为100-120平方米的产品;根据合肥研究院的统计,7月初的市场库存设定。对于平均面积为120-145平方米的产品,库存产品的面积明显大于需求。其中,天河,海珠,白云,从化,黄埔和番禺尤为明显。预计供需结构之间的矛盾将限制下半年的交易。

在房地产市场交易中,该区域与客户群成反比。面积越大,房屋所有权组越少,销售率越低。从统计数据可以清楚地看出,120平方米已成为“分水岭”:下降,进入主流类型;向上,市场需求不强。

据了解,120-145平方米的单位面积,除了传统的“四大房间”外,还包括一些别墅甚至“三大房间”。但其中最高的比例无疑是“四大房间”。

回顾“满两个孩子”的发布,“四大房”的公寓类型立即成为市场热议的焦点,被认为是“两个孩子”家庭交流的热点。事实上,此后,住房企业已经推出了很多“大四房”单位,交易比例也大幅增加。为什么租户变更不会追求“四大房间”?需求下降了吗?

大规模进入门槛增加

相比之下,在二手住宅交易市场中,有这样一组数据:2019年上半年,超过120平方米的改良型单位的销售比例逐渐增加。截至2019年6月,120平方米以上单位的营业额占总数的15.3%。显着增加了5.1%。为什么大型单位销售缓慢,而二手市场的大规模交易上涨?

合肥研究院高级分析师冯培云在接受采访时表示,“对单手不易理解的大型单位的需求转向二手市场”,对改善购房者的需求非常大与二手市场不同。一手房地产,二手房在配套,定位等方面确实具有优势。例如,为孩子换房间的家庭学习,更有价值的是度。在资源比较方面,二手大型机组显然具有优势。

然而,从另一方面来看,广州市场对“大尺寸”的需求仍然存在。为什么在一级市场上出售超过120平方米的大型单位很困难? “最终,这是一个高压进入门槛,”冯培云说。目前,市中心每平方米的价格几乎不低于4万元;新一轮的城市规划部分包含在番禺的主要城市。黄埔目前的每平方米价格超过3.5万元和2.5万多元。换句话说,在市中心开办大型公寓的门槛必须至少为500万元。

根据合肥研究院的统计数据,下半年,广州一手市场的大部分市场进入项目都是在2016年的高价期内收购的。也就是说,新的总价格。供应量变得更高。上半年,增城,黄埔和南沙贡献了该市62%的营业额,这是广州交易的三个主要领域。下半年,三大地区的高价项目占该地区供应量的40%-60%。商品总价格上涨,预计城市交通量将受到一定程度的影响。

随着高价项目陆续进入市场,大型单位的准入门槛也将上升。

改善房屋所有权的不同选择

租户变更的力度,“一步到位”是他们的选择。对于价格敏感和改善购房者而言,仅仅追求“改变大房子”将面临预算不足的问题。因此,“性价比”已成为他们的首要考虑因素。冯培云还表示,“功能改善”是改善房屋所有权的主流。

所谓的“功能改进”是区域控制。在总面积和总价格有限的情况下,还有一个房间,例如:“N + 1”类型。

常见的“N + 1”类型是开发商放弃该区域的手段。 “N”是房地产证书上标明的房间数量。 “1”是开发人员给出的空间。对于这个礼品空间,买家可以变成一个完整的房间,可以用作书房,阳光房或卧室。但是,开发商捐赠的“1”不包括在购买者的产权中,购买者有权使用。对于购房者而言,“N + 1”单元扩大了房屋的可用面积,并且通常具有高度变革性,允许买家自由玩耍。通过转换,购买者可以将礼品区域转换为原始单元不具有的功能区域,从而可以实现更多功能。

从追求“更大”的领域到追求功能空间,对改善购房者的需求也在发生变化。

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广州的整体供应量在下半年有所下降

2019年《关于广州市2018年预算执行情况和2019年预算草案的报告》,国有土地使用权转让收入1276.7亿元,2019年上半年完成529亿元。根据预算计划,国有土地使用权下半年仍将售出748亿元人民币。从广州蓝皮书商品住宅用地分布来看,近60%的土地分布在主城区; “市场正在推动市场”,预计政府将在下半年推出更多,以确保完成年度土地销售目标。主要城市的商业住宅用地。

据合肥研究院《2019广州商品住宅后续市场展望》称,今年下半年,广州的第一手市场预计将推出4万套新产品,加上9万套库存。下半年,广州商品房市场的商品供应充足。其中,86%的新商品集中在外围:下半年新增商品主要分布在增城和黄埔(占全市的42%),南沙供应量大(22%) ;相比之下,花都和从化供应的比例不到20%。中部地区的供应仍然稀缺。下半年,新货仅占全市的14%,主要集中在荃湾。其他中心区域缺乏新货。由于热销90-120平方米三至四房产品的供应量减少以及高价物品供应量增加超过500万元,业内人士预计交易将放缓在下半年。

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